Empat setengah tahun yang lalu, entitas perusahaan yang baru dibentuk membeli kompleks perumahan berpenghasilan rendah dengan 264 apartemen di Phoenix. Properti telah menerima lebih dari $ 4 juta dalam kredit pajak federal dan, sebagai gantinya, seharusnya tetap terjangkau selama beberapa dekade.
Perusahaan kemudian menggunakan celah hukum yang melucuti perlindungan keterjangkauan dari apartemen. Manuver tampaknya menguntungkan bagi perusahaan, yang membeli properti dengan harga di bawah $ 20 juta dan membaliknya dua tahun kemudian untuk $ 63 juta. Hari ini, sewa yang diiklankan di sana naik sekitar 50%.
Cerita serupa telah dimainkan di seluruh negeri selama bertahun -tahun, karena pengembang dan investor real estat memanfaatkan bagian yang tidak jelas dari kode pajak yang dikenal sebagai ketentuan “kontrak yang memenuhi syarat”. Ini memungkinkan pemilik properti sewaan berpenghasilan rendah yang telah menerima kredit pajak yang murah hati untuk menaikkan sewa jauh lebih cepat dari yang biasanya dibutuhkan oleh undang-undang.
Sekitar 115.000 apartemen di Amerika Serikat telah kehilangan batasan sewa sebagai hasilnya, menurut satu perkiraan. Para ahli mengatakan konversi ini memperburuk kekurangan perumahan yang terjangkau negara, yang telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Satu laporan baru -baru ini menyimpulkan bahwa negara itu memiliki hampir 5 juta unit perumahan lebih sedikit daripada yang dibutuhkan. Masalahnya paling akut bagi mereka yang berpenghasilan rendah.
Celah itu tetap terbuka selama beberapa dekade meskipun ada kesepakatan luas di antara regulator dan advokat tentang kerugiannya. Upaya kongres untuk mencabut ketentuan telah gagal – yang paling baru pada tahun 2023 – meskipun reformasi negara telah memangkas dampaknya. Presiden Donald Trump telah berjanji untuk menurunkan biaya perumahan, tetapi beberapa advokat untuk reformasi skeptis bahwa pemerintahannya atau Kongres yang dikendalikan Partai Republik akan menyerang undang-undang yang dapat menguntungkan bagi industri real estat. (Gedung Putih tidak menanggapi permintaan komentar.)
“Kami memiliki krisis perumahan yang terjangkau di mana -mana di negara itu,” kata Robert Rozen, seorang mantan ajudan Senat yang membantu menyusun penyediaan dan sekarang menyerukan pencabutannya. “Kami tidak mampu kehilangan unit yang lebih terjangkau, terutama sebagai akibat dari celah dalam hukum.”
Apa yang kami tonton
Selama kepresidenan kedua Donald Trump, ProPublica akan fokus pada area yang paling membutuhkan pengawasan. Berikut adalah beberapa masalah yang akan ditonton oleh reporter kami – dan bagaimana menghubungi mereka dengan aman.
Kami mencoba sesuatu yang baru. Apakah itu membantu?
Statuta ini adalah bagian dari undang-undang yang mendefinisikan kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah, yang telah menjadi katalis utama untuk perumahan sewa baru yang terjangkau di negara ini. Program ini menawarkan pengembang subsidi pajak yang berpotensi jutaan dolar dengan imbalan menjaga unit yang terjangkau dan menyewanya hanya untuk penyewa kelas pekerja dan kelas pekerja. Biasanya itu rumah tangga yang menghasilkan di bawah 60% dari pendapatan median daerah. Bagi keluarga yang terdiri dari tiga orang yang memenuhi syarat di Phoenix tahun lalu, itu harus menghasilkan $ 55.560 atau kurang.
Pembatasan sewa dan pendapatan seharusnya berlangsung setidaknya 30 tahun. Tetapi, setelah hanya 14 tahun, pemilik properti dapat meminta negara bagian mereka untuk menemukan pembeli. Klausa opt-out ini dimaksudkan untuk menawarkan investor yang waspada keluar dari program sambil mempertahankan perlindungan keterjangkauan pada properti. Tapi itu termasuk cacat kritis yang tidak diinginkan: Negara hanya dapat menjual dengan harga yang ditetapkan oleh formula yang hampir selalu menilai terlalu tinggi properti. Akibatnya, pembeli jarang ditemukan. Jika negara bagian tidak dapat menemukan pembeli dalam waktu setahun, pemilik bebas untuk mengumpulkan sewa pada unit kosong dan, beberapa tahun kemudian, pada penyewa yang ada juga.
“Jelas kesalahan untuk memasukkan ini ke dalam hukum,” kata Rozen, sekarang seorang pengacara yang berspesialisasi dalam perumahan yang terjangkau. “Kami tidak tahu apa yang kami lakukan ketika kami membangun formula pembelian.”
Penerima manuver ini sering terlindung dari pandangan publik. Properti Arizona, yang sebelumnya disebut Sombra Apartments, dibalik oleh perusahaan perseroan terbatas Delaware yang dimasukkan dengan nama Sombra Apartments LLC sesaat sebelum pembelian dan memiliki jejak online kecil. Melalui permintaan catatan publik, ProPublica menerima aplikasi yang memicu hilangnya perlindungan keterjangkauan, yang menunjukkan LLC dikendalikan oleh perusahaan investasi real estat di Scottsdale, Arizona, yang disebut Renue Properties. Situs web Renue mengatakan perusahaan berspesialisasi dalam “akuisisi dan peremajaan properti multi -keluarga yang berkinerja buruk” dan telah menghasilkan pengembalian rata -rata 81%. Michael Christiansen, yang profil LinkedIn mencantumkannya sebagai CEO Renue pada saat transaksi, tidak menanggapi permintaan komentar. (Lebih dari 5.700 unit berpenghasilan rendah di negara bagian telah kehilangan perlindungan keterjangkauan melalui metode opt-out yang sama, menurut laporan Republik Arizona 2023.)
Beberapa perusahaan yang mengeksploitasi celah tampaknya telah melakukannya dengan bantuan tidak langsung dari Fannie Mae dan Freddie Mac. Perusahaan yang disponsori pemerintah mendukung sektor perumahan negara, biasanya dengan membeli hipotek untuk menyuntikkan uang tunai ke pasar hipotek. Catatan properti menunjukkan bahwa perusahaan terlibat dalam pinjaman kepada pemilik perumahan berpenghasilan rendah yang kemudian menanggalkan properti perlindungan keterjangkauan atau berusaha melakukannya. Keterlibatan perusahaan muncul bertentangan dengan dukungan mereka yang dinyatakan untuk perumahan yang terjangkau. Juru bicara untuk Fannie dan Freddie tidak menanggapi permintaan komentar.
Dua orang dalam industri mempertahankan proses kontrak yang memenuhi syarat sebagai cara untuk melawan kekurangan perumahan berpenghasilan menengah. Itulah posisi Charlie Moline, CEO Moline Investment Management, yang mengatakan ia telah menggunakan mekanisme untuk menghilangkan perlindungan keterjangkauan dari sekitar 20 sifat multi -keluarga di Midwest.
Biasanya, properti kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah terlalu tua dan dipakai untuk dikonversi menjadi unit tingkat pasar kelas atas, katanya. Namun, dibebaskan dari batas pendapatan dan sewa, properti dapat menjadi menarik bagi penyewa berpenghasilan menengah setelah beberapa renovasi dasar. “Tidak ada yang terlantar oleh apa yang kami lakukan,” kata Moline, yang berpendapat bahwa ia terus meningkatkan sewa moderat. “Tujuan kami adalah memperluas perumahan yang terjangkau ke tengah yang hilang.”
Tujuan itu akan hanya bermanfaat bagi Lashunda Williams, seorang penduduk kompleks apartemen berpenghasilan rendah di Omaha, Nebraska, yang dibeli Moline tahun lalu dan sedang menjalani proses opt-out. Williams, 33, mengatakan dia menghasilkan $ 17 per jam sebagai penjaga di gudang Amazon dan membayar $ 899 untuk apartemen satu kamar tidur. “Aku hampir tidak bisa mengikuti sewa separuh waktu,” katanya. Jika itu meningkat, “Saya harus pindah.”
Argumen Moline juga sama tidak bersalah dengan Rozen, mantan ajudan Senat. “Intinya adalah pemiliknya meningkatkan pendapatan sewa dan penyewa yang dimaksudkan untuk dilayani program ini kehilangan sewa yang terjangkau,” kata Rozen. “Dan pemerintah federal dimanfaatkan.”
Para pendukung perumahan yang terjangkau telah lama menyerukan pencabutan ketentuan kontrak yang memenuhi syarat. Tetapi upaya kongres untuk melakukannya telah gagal, sebagian karena melobi dari pengembang dan perusahaan ekuitas swasta dengan kepentingan dalam perumahan berpenghasilan rendah, menurut mantan staf kongres yang terlibat dalam upaya pencabutan.
Advokat telah lebih sukses mendorong reformasi tingkat negara. Mayoritas negara bagian sekarang memberi insentif atau mengharuskan pelamar untuk kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah untuk mengesampingkan hak opt-out mereka, menurut Moha Thakur dari National Housing Trust. Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan, Badan Keuangan Perumahan Federal dan Layanan Perumahan Pedesaan Departemen Pertanian juga baru -baru ini mengusulkan atau memberlakukan kebijakan untuk memerangi masalah tersebut. Itu termasuk persyaratan FHFA 2023 bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac tidak lagi berinvestasi pada perumahan berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat untuk opt-out awal. Namun, Fannie dan Freddie masih dapat mengembalikan pinjaman pada properti seperti itu, yang lebih umum bagaimana mereka terlibat, menurut Rozen. (Freddie mengatakan sedang mempelajari masalah ini.) Dan mengingat upaya skala massa pemerintahan Trump untuk menghancurkan peraturan, terutama yang diadopsi di bawah pemerintahan Biden, tidak jelas apakah inisiatif kebijakan baru akan bertahan.
Perubahan tingkat negara bagian telah berdampak, membawa jumlah apartemen yang hilang setiap tahun melalui opt-out dari sekitar 10.000 per tahun menjadi antara 6.000 dan 7.000. Namun, tanpa tindakan kongres, celah tetap ada di buku dan ancaman bagi penyewa yang miskin. “Celah itu seharusnya tidak ada,” kata Joy Noll, penyewa properti Arizona, yang hidup di perumahan sederhana dan subsidi cacat. Jika sewa naik lebih jauh, Noll khawatir dia harus bergerak: “Itu membuat mustahil bagi kita yang berpenghasilan rendah untuk tinggal.”
ADVERTISEMENT:
Hello, para pengemar slots pernahkah mendengar semboyan “raja slot? jika belum, bersiaplah jatuh hati sama konsep ini. slot demo adalah mesin slots yang sering memberi kemenangan. Ya, slot-slot ini bisa dibilang adalah andalannya buat membawa come back cuan. but, cemana sih caranya nemuin slot gaco yang benar? Tenang Bro and Sis, kita beri tenang aja di sini
Gaming terpopuler saat ini hanya satu di Indonesia yaitu pasti menyediakan ROI terbesar
Daftar dengan di :
Informasi mengenai KING SLOT, Segera Daftar Bersama king selot terbaik dan terpercaya no satu di Indonesia. Boleh mendaftar melalui sini king slot serta memberikan hasil kembali yang paling tinggi saat sekarang ini hanyalah KING SLOT atau Raja slot paling gacor, gilak dan gaco saat sekarang di Indonesia melalui program return tinggi di kingselot serta pg king slot
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kdwapp.com
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jebswagstore.com
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama demoslotgacor.pro
slot demo gacor
slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot gacor
akun demo slot gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo gacor
akun slot demo gacor permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot pragmatic
akun demo slot pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo pragmatic
akun slot demo pragmatic permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun slot demo
akun slot demo permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
akun demo slot
akun demo slot permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
situs slot terbaru
situs slot terbaru permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
slot terbaru
slot terbaru permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama situsslotterbaru.net
merek 88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama merek88.net
merek 88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama merek88.com
mantan99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mantan99.asia
mantan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mantan88.asia
maksimal88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama maksimal88.biz
maksimal88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama maksimal88.asia
liburan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama liburan88.com
indodax88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama indodax88.org
indah99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama indah99.asia
indah88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama indah88.asia
ikn88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama ikn88.asia
ibukota88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama ibukota88.com
huawei88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama huawei88.asia
hot888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama hot888.asia
hot88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama hot88.sale
dingin88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dingin88.net
citra88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama citra88.asia
binance88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama binance88.net
best99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama best99.info
best88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama best88.asia
tradisional 88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tradisional88.net
tradisional 88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tradisional88.com
tombol88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tombol88.org
tombol88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tombol88.net
survey88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama survey88.net
survey88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama survey88.com
start88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama start88.org
start88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama start88.asia
obatkuat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama obatkuat88.net
obatkuat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama obatkuat88.com
mcb88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mcb88.info
mcb88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mcb88.asia
master99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama master99.biz
master888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama master888.asia
master88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama master88.asia
live88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama live88.bio
live88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama live88.asia
libra88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama libra88.net
kompresor88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kompresor88.net
kompresor88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kompresor88.com
kesimpulan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kesimpulan88.net
kesimpulan88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kesimpulan88.com
kapasitor88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kapasitor88.net
kapasitor88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kapasitor88.com
kacamata88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kacamata88.net
kacamata88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama kacamata88.com
jamu88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jamu88.info
jamu88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jamu88.asia
jam88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jam88.info
jam88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama jam88.asia
follow88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama follow88.org
follow88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama follow88.net
dinamo88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dinamo88.net
dinamo88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dinamo88.info
baterai88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama baterai88.net
baterai88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama baterai88.com
miegacoan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama miegacoan.life
miegacoan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama miegacoan.asia
gacoan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gacoan.org
gacoan permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama gacoan.asia
website88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama website88.org
waweb88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama waweb88.net
waweb88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama waweb88.com
translate88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama translate88.net
translate88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama translate88.com
tempur888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tempur888.info
tempur888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tempur888.asia
tambang99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tambang99.news
tambang99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama tambang99.asia
support88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama support88.org
support88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama support88.net
support88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama support88.asia
sogoslot88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama sogoslot88.asia
siap88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama siap88.news
siap88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama siap88.asia
rog88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama rog88.asia
rog77 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama rog77.info
pt88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pt88.info
pt88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pt88.asia
pln88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pln88.biz
pln88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama pln88.asia
oke99 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama oke99.asia
oke88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama oke88.asia
mining88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama mining88.org
livechat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama livechat88.info
livechat88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama livechat88.asia
listrik88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama listrik88.org
listrik88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama listrik88.info
listrik88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama listrik88.asia
freeport88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama freeport88.net
freeport88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama freeport88.com
free88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama free88.org
free88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama free88.asia
domain88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama domain88.org
domain88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama domain88.asia
dokter888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dokter888.net
dokter888 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama dokter888.asia
bmkg88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bmkg88.net
bmkg88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama bmkg88.com
asn88 permainan paling top dan garansi imbal balik hasil besar bersama asn88.org
